Belegung der Wohnungen im Neubau – was ist das? Vor- und Nachteile des Erwerbs von neuen Wohnungen unter dem Abtretungsvertrag

Eine der beliebtesten Methoden der in den Immobilienmarkt zu investieren – die Zuweisung von Wohnungen in Neubauten. Was ist das – versteht nicht jeder, und oft ein Anfänger zu verwirren will nicht mit ihm. Nach den Statistiken, fast ein Fünftel aller Häuser im Bau ist im Rahmen dieser Regelung verkauft. Was sind die wichtigsten Vor- und Nachteile dieser Transaktionen? Was der Käufer ist gefährdet?

Zuweisung von Wohnungen in Neubauten: Was ist das?

Auftrag – ein Vertrag über die Übertragung von Eigentumsrechten an Dritte weitergegeben. Die Transaktion ist möglich, bis zu dem Zeitpunkt der staatlichen Kommission, in denen Dokumente des Eigentums an die Räumlichkeiten in einem Gebäude existieren noch nicht. Ein Anleger, der ein Haus in einem neuen Gebäude in einer Baufirma gekauft überträgt seine Rechte auf Eigentum andere natürliche Personen für eine Gebühr. Typischerweise erhält der Anleger die Transaktion von 10 bis 90% Rendite auf das investierte Geld in Neubauten. Neue Teilnehmer der gemeinsamen Bau übertragen auch die Rechte und Pflichten vor dem Entwickler.

Die Zuordnung der Eigentumsrechte an eine Wohnung in Neubau kann auf zwei Arten erfolgen:

• Gemäß der Vereinbarung Kontrolle (Verkäufer tilgt Schulden an die Entwickler und die Mittel der Käufer kann die Transaktion mehrmals mit einem Aspekt der Immobilien durchgeführt werden);
• Im Rahmen eines Vorvertrages (nicht unterliegt der staatlichen Registrierung, ist das Recht des Verkäufers und des Käufers, die Transaktion in die Zukunft zu führen).

Die Auszahlung erfolgt im gegenseitigen Einvernehmen.

Wie man eine Wohnung in dem Gebäude auf Zuordnung verkaufen: Phasen

Vertragszuweisung durchläuft vier Stufen der Verarbeitung:

1. Überprüfen der Entwicklerdokumentation:

• des Unternehmens Charter;
• Memorandum of Association;
• Bescheinigung über die staatliche Registrierung und in der Federal Tax Service registriert;
• Genehmigungen für den Bau;
• Projekt Erklärung;
• Belege über die Finanzierung.

2. Der Verkäufer informiert über die Absicht, die Immobilie an den Entwickler zu verkaufen, und dann muss die Zustimmung von ihm schriftlich erhalten, sowie Unterlagen zum Nachweis der Abwesenheit von finanziellen Verpflichtungen gegenüber der Firma bestätigt. Auch erfordert eine notariell beglaubigte Zustimmung des Ehegatten Eigentum zu verkaufen, Auflösung eines Kreditinstitutes (wenn das Gehäuse auf dem Hypothekenmarkt erworben hat), ein Auszug aus dem Register zu einem Wohnraum. Der Käufer muss notariell beglaubigt Zustimmung des Ehegatten erhalten und nehmen Sie an die Bank und den Hypothekenvertrag für die Bereitstellung von Wohnungsbaukrediten (mit einer Hypothek).

3. Achten Sie auf eine Abtretung Vertrag selbst. Machen Sie es möglich, den Entwickler in Immobilien-Büro oder einen Anwalt zu haben.

4. Es ist eine Übertragung der staatlichen Registrierung des Vertrags in der Division Rosreestra.

Es ist möglich, Zuordnung der Hypothek

Die aktuelle russische Gesetzgebung sieht vor, dass die Abtretung der Hypothek und Wohnungen in einem Neubau möglich. Zu diesem Zweck muss der Verkäufer die schriftliche Zustimmung des Kreditinstitutes erhalten, wie sie ihre finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Käufer in vollem Umfang übertragen. So verpflichtet sich der Käufer mit allen Bedingungen des Darlehensvertrags zu erfüllen. In dieser Phase müssen Sie sorgfältig den Vertrag der Baufinanzierung zu untersuchen, wie die Bank das Recht hat zu Änderungen auf eigene Faust zu machen.

Steuern

Gemäß der Abgabenordnung, nach der die Zuordnung in einem Mehrfamilienhaus, eine Steuer von 13% stattgefunden hat, muss vom Verkäufer bezahlt werden. die Differenz zwischen dem Erlös und dem ursprünglich Kosten für Wohnraum – Der Abzug wird von der Höhe des Gewinns aus. Zu diesem Zweck ist der Verkäufer an die Abteilung für Steuerprüfung Erklärung in Form 3NDFL einreichen.

Zum Beispiel, wenn die Wohnung für 1000000 gekauft wird, und im Rahmen der Vereinbarung für die Übertragung von 2000000, die Höhe des Steuerabzugs verkauft wird auf 130.000 belaufen.

Wenn der Käufer einen Steuerabzug für den Kauf von Immobilien erhalten will, muss er dem Verkäufer eine Quittung für die Zahlung von Steuern verlangen.

Extras

Sowohl der Verkäufer und der Käufer profitieren nach der Abtretung ist in dem Wohnhaus gemacht. Was sind diese Vorteile?

Der Verkäufer macht einen Gewinn aus dem Verkauf. Darüber hinaus kann die Größe sein, deutlich mehr als der ursprünglich investierten Betrag ursprünglich.

Vorteile für die Kunden:

• Niedrig Kosten im Vergleich zu einem bereiten Gehäuse.
• Die Möglichkeit der individuellen Planung.
• Erworbene rechtlich saubere Wohnung.

Nachteile

Trotz der Tatsache , dass die Übertragung der Rechte an der Wohnung in einem Neubau – eine der beliebtesten Angebote auf dem Immobilienmarkt, ist es immer noch riskant. Zu den wichtigsten Risiken der Freisetzung:

• Der Konkurs der Baufirma.
• Die Aufhebung des Abtretungsvertrages.
• Dual-Verkauf.
• Verkäufer keine Benachrichtigung an den Entwickler der Zuordnung.

Nun betrachten wir diese Punkte im Detail.

Baufirma Konkurs

Während der Zeit, ab dem Zeitpunkt der staatlichen Registrierung des POS auf die Unterzeichnung des Aktes der Übertragung des Hauses in Betrieb gezählt, Anteilsinhaber übertragen können ihre Rechte an die Immobilie. Der Hauptgrund für die Zuordnung ist eine Verletzung der Entwickler von Qualitätsstandards und die wiederholte Verschiebung der Konstruktion. Typischerweise sind diese Umstände des Konkurses des Entwicklers des geplanten fällig.

Nach den anfänglichen Interesse Inhaber dem Recht auf Wohnung im Neubau geben, wird die Verantwortung vor dem neuen Mitglied des POs ausschließlich Entwickler zu tragen. Wenn der Entwickler die POs verletzt und seine Pflichten nicht erfüllen, Kündigung des Vertrages der Zuordnung ist nicht möglich. Neues Interesse Inhaber kommen Rechtsstreitigkeiten bereits direkt mit dem Entwickler.

Erste Teilnehmer in der Konstruktion können für den Erbauer des Vertrages zuständig sind, nur, wenn er auf Kaution nimmt. Angebote mit der Garantie sind extrem selten.

Die Aufhebung des Abtretungsvertrag

Belegung für eine Wohnung in einem Neubau Kauf sollte nicht im Widerspruch zu den Normen der geltenden Rechtsvorschriften und den Vertrag über die Teilnahme an den gemeinsamen Bau. Abtretungsvertrag als nichtig in den folgenden Situationen zu erkennen:

• Anfängliche Interesse Inhaber gescheitert mit finanziellen Verpflichtungen gegenüber dem Entwickler und die Bank zu erfüllen.
• Eine schriftliche Einverständniserklärung wurde von der Baufirma erhalten.
• Wir erhielten schriftliche Zustimmung der Bank, wenn das Gehäuse mit Hilfe von Kredit gekauft.

In Anwesenheit von mindestens einem der oben genannten Elemente des Abtretungsvertrag ist ungültig. Gemäß Artikel 390 des BGB, die Verantwortung für den Abschluss eines ungültigen Vertrag fällt vollständig auf den ursprünglichen DDU Teilnehmern. Er ist verpflichtet, das Geld an ihn übertragen zu zahlen und Zinsen zu zahlen und betrogen Immobilieninvestoren Verluste zu erstatten.

Dual-Verkauf

Im Jahr 2011 wurde beschlossen, nach dem alle POs unterliegen obligatorische staatliche Registrierung. Leider ist die russische Gesetzgebung im Bereich der partizipativen Konstruktion bei weitem nicht perfekt. Insbesondere besteht das Risiko von Umsatzverdoppelung bei der Zuweisung von Wohnungen in Gebäuden im Bau.

In der Praxis oft gibt es Fälle, in denen skrupellose Verkäufer eine Vereinbarung gleichzeitig mit der Zuweisung mehrerer Kunden eingegeben. Dies geschieht , weil es Vorverträge des Verkaufs, die Registrierung von der Rosreestra ist keine Voraussetzung. Eigentümer gerichtlich für die Anmelder erkannt, der zuerst einen Vertrag mit dem Verkäufer unterzeichnet. Geld an den Verkäufer erst nach der staatlichen Registrierung des POS sein.

Der Verkäufer benachrichtigte nicht den Entwickler

Der Verkäufer ist eine schriftliche Genehmigung vom Entwickler erhalten die Wohnung zu verkaufen. Andernfalls werden die neuen Anteilsinhaber Verluste auf dieses Risiko im Zusammenhang leiden, einschließlich der Unfähigkeit von den Erbauer Verluste bis zur Aufhebung der POs zu erholen.

Wenn zum Beispiel der neuen Anteilsinhaber in den Gerichten mit dem Bau einer Strafe für die Verzögerung erholen mögen in Betrieb genommen wird, wird es verweigert werden.

Anfechtung der Vertrag vor Gericht

Durch die Entscheidung des Gerichts physischen und juristischen Personen können insolvent oder bankrott genommen. In diesem Fall wird alle Transaktionen im Zusammenhang mit der Frage des Kaufs und Erwerb von Immobilien sind nichtig in zwei Fällen erkannt:

• Wenn der Kaufvertrag Preis bewusst reduziert angegeben.
• Die Transaktion wurde in weniger als 12 Monaten vor dem Beginn der Studie über den Konkurs erreicht.

In der gerichtlichen Praxis gibt es Fälle, wenn die gleichen Räumlichkeiten unter Vertrag Zuordnung mehrmals verkauft. Anschließend zahlt der Bau eines neuen Teilnehmers für die erworbene Immobilie. Anfängliche Interesse Inhaber starten den Prozess des Konkurses, und die Transaktion wird aufgehoben. Somit ist die neuen Anteilseigner nicht nur ohne die begehrten Gehäuse, aber ohne das Geld auf der Wohnung verbracht.

Einzelstellenzuordnung

In St. Petersburg und Gebiet Leningrad gibt es eine spezialisierte Agentur – Zuordnung der United Center. Wohnungen in dem Gebäude attraktiver für potenzielle Käufer, sondern als Zweitwohnungen. Darüber hinaus ist die Zuordnung – ein ziemlich komplizierter und zeitraubender Prozess, der die genaue Kenntnis der Gesetzgebung erfordert.

Die Spezialisten des Zentrums verfügen über umfangreiche Erfahrung bei Transaktionen von Abtretung Verträgen. Die Agentur hat auch eine eigene Datenbank mit bewährten Eigenschaften, die praktisch die rechtliche Reinheit der Transaktionen gewährleistet.

Eines der am meisten riskant, aber die zugänglichste Form des Erwerbs von Immobilien – Zuweisung von Wohnungen in Neubauten. Welche Art von Geschäft? Unter einer Zuweisung bezieht sich auf die Übertragung der Eintragung von Eigentumsrechten von dem Teilnehmer gemeinsamen Bau an einen Dritten. Diese Art der Transaktion hat unbestreitbare Vorteile, aber viele Nachteile. Um Probleme mit den Immobilien in der Zukunft zu vermeiden, sollte die Transaktionsunterstützung qualifizierter Anwälte beauftragen. In Russland gibt es nur eine spezialisierte Agentur verantwortlich für solche Angelegenheiten – United Center Zuordnungen.