Der Gewinn- und Verlust Ansatz für die Bewertung von Immobilien und Unternehmen. Die Anwendung des Ertragswertverfahrens

Der Einkommensansatz ist eine ganze Kombination von Bewertungsmethoden in Eigenschaftswerten, Eigentum der Organisation, das Unternehmens selbst, in dem die Kosten der Bestimmung durch die Umwandlung des wirtschaftlichen Nutzens vorgenommen wird, die in der Zukunft zu erwarten ist. Die theoretischen Grundlagen dieses Ansatzes ist recht überzeugend. Investitionswert ist der Wert der zukünftigen Leistungen im Moment, der bei einer Rendite diskontiert wird, die ein Spiegelbild der Gefährlichkeit von Investitionen ist.

Dies ist sinnvoll und geeignet für jede in der Herstellung und dem Verkauf der Immobilie des Objekts bestehenden Unternehmen verwendet wird, sowie sein Geschäft zur Verfügung gestellt erzeugen eine positive Rendite. Die Größe der Risiken von Investitionen in dem Geschäft wird durch den geschätzten demonstriert Diskontsatz. In einer Rolle, die in wirtschaftlicher Hinsicht jetzt die Rendite der Anleger am Kapital im vergleichbaren Risikoniveau Anlageobjekte investierte erforderlich steht, oder es ist die Rendite auf alternative Investment mit vergleichbarem Risiko zum Zeitpunkt der Auswertung.

Features

Die Anwendung des Einkommensansatzes in der Praxis ist eine ziemlich schwierige Aufgabe, da es notwendig ist, alle wichtigen Faktor für die Kosten zu bewerten – die Rendite und Gewinn. Wenn Unternehmen die Bewertung dieser Techniken verwenden, müssen Sie sicher sein, eine gründliche Analyse aller der wichtigsten Elemente zu leiten, einschließlich der Kosten des Umsatzes des Unternehmens, die einen direkten Einfluss auf die Gewinne, Kosten und Risiken, die von jedem einzelnen Mitglied erstellt werden.

Die Gewinn- und Verlustansatz ein Unternehmen der Bewertung ist sehr oft verwendet. Zum Beispiel im Fall der Übernahme oder Fusion, dann wird diese Methode viel häufiger von Kosten oder Markt. Befestigungs Käufer Kapital ist nunmehr mit der Erwartung aus, dass das Netto-Cashflows in der Zukunft erhalten werden, die garantiert werden, können nicht berücksichtigt, da sie durch bestimmte Risiken gekennzeichnet sind. Die Einkommen Ansatz, diese Schlüsselfaktoren von Wert, dass für den Einsatz von marktorientierten Ansatz zu bewerten typischerweise Kurs-Gewinn-Verhältnis, oder einig anderen ähnlichen Erträge Multiples für eine rückwirkende Zeit erfordert, ohne die Zukunft zu berücksichtigen.

Für Marktmultiplikatoren charakteristische Merkmale wie Unsicherheit und das Versagen der gleichen Sorgfalt zu schaffen, die unter der Bedingung der Verwendung des Einkommens Ansatz zur Prognose der zukünftigen Erträge und Abzinsungssätze erreicht werden kann. Zum Beispiel kann das Verhältnis von „Kurs-Gewinn“, die für ein Jahr verwendet wird, erlaubt nicht angemessen auf die erwarteten Veränderungen in den kommenden Jahren zu reflektieren. Die richtige Verwendung von Koeffizienten eine Gelegenheit bietet , die allgemeinen Präferenzen der Anleger zu zeigen, geben sie oft Lieferanten oder Quellen aus der Industrie.

die Verwendung von

In der Analyse und Schutzbedürfnissen und Informationen über das Budget des Unternehmens, die Veränderungen und die Entwicklung der finanziellen Auswirkungen des erstellten Plans, Prognosen und einfacher Sätze zu machen zwingt. Der Gewinn- und Verlust Ansatz für die Bewertung eines Unternehmens ermöglicht es Ihnen, alle Annahmen zu messen, zu beziehen, ob es bestimmte Vorteile der Absorption infolge von Umsatzwachstum, Kosten zu senken, Prozesse zu verbessern oder Kosten Small Caps zu reduzieren. Mit diesem Ansatz ist es möglich, alles zu messen und zu diskutieren. Darüber hinaus kann es verwendet werden, um den Zeitpunkt des Beginns der erwarteten Vorteile zu bestimmen, sowie den Prozess der Verringerung der Kosten des Unternehmens in dem Maße, zu demonstrieren, wie es die Bewegung der Vorteile in einer ferneren Zukunft.

das Einkommen Ansatz bietet für Käufer und Verkäufer die Möglichkeit, den Marktwert des Unternehmens sowie seinen Investitionswert für einen oder mehr strategische Käufer zu bestimmen. Wenn dieser Unterschied deutlich genug angezeigt wird, Käufer und Verkäufer können leicht die Vorteile von Synergien identifizieren und informativen Lösungen nehmen.

Wenn das Einkommen Ansatz ein Unternehmen zu schätzen, müssen Sie bedenken, dass die berechneten Kosten der Kosten des gesamten Vermögens besteht, die im Zuge der direkten Aktion verwendet wird. Im Rahmen des Ansatzes, gibt es mehrere Methoden, um abschätzen zu können, sind von besonderem Interesse. Insbesondere sind diese Verfahren geltenden Einkommensansatz: Kapitalisierung und Discounted Cash Flow. Sie können sie im Detail ansehen.

Methoden

Mit der Methode der Aktivierung von Cash Flows Gesamtunternehmenswert erfaßt wird, in Abhängigkeit von der Cash-Potential durch die Eigenschaft des Unternehmens erzeugt Ströme. Der Cash Flow Geschäft oder Unternehmen als Ganzes – ist der Unterschied zwischen allen Zu- und Abflüsse von Geldern in einer Abrechnungsperiode. In der Regel verwendet, um den Zeitraum von einem Jahr zu berechnen. Die Technik ist die repräsentativen Pegel des erwarteten Flusses von Geld in dem gegenwärtigen Wert zu konvertieren, indem die gesamte Strömungsmenge für die Aktivierung Rate angenommen dividiert wird. In diesem Fall wird die entsprechende Einnahmequelle, mit einigen Anpassungen.

die herkömmliche Methode zur Berechnung der Cashflows des Nettogewinn zusätzlich (berechnet nach Steuern) zahlungsunwirksame Aufwendungen verwendet zu verwenden, um den Absolutwert des Cash-Flow für die Aktivierung zu bestimmen. Diese Berechnungsmethode kann im Vergleich mit der Berechnung des Free Cashflow weiter vereinfacht betrachtet werden, die als Ergänzung erforderlichen Investitionen und den Kapitalbedarf Nachschub aufgezeichnet wird, ist verhandelbar.

Diskontierung Cashflows

Dieses Verfahren basiert im Grunde nur auf den erwarteten Zahlungsströme, die vom Unternehmen selbst erzeugt werden. Der charakteristische Unterschied zwischen ihm besteht darin, dass die Kosten für die Score-Berechnung erforderlich, um einen repräsentativen Pegel Cashflow bestimmen. Diese Methode in den entwickelten Ländern war die am weitesten verbreitete aufgrund der Tatsache, dass es verwendet werden kann, für alle die Perspektiven zu berücksichtigen. Der Cash Flow ist in der Regel gleich der Summe der Nettoerträge und Abschreibungen, sofern die Subtraktion Gewinn des Nettoumlaufvermögens und die Investitionen Investitionen.

Die folgenden Bedingungen für die Verwendung von Discounted-Cash-Flow-Methode:

• gibt es Grund zu der Annahme, dass die künftige Cash-Flow-Niveau von den aktuellen unterscheiden, das heißt, wir sprechen über Unternehmen zu entwickeln;
• gibt es Spielraum für eine aussagekräftige Beurteilung der künftigen Cashflows eines Unternehmens oder gewerbliche Immobilien verwendet wird;
• Das Objekt ist ein vollständiger oder Teilschritt zu bauen;
• Enterprise ist ein großer Mixed-Use-kommerzieller Wert.

Der Gewinn- und Verlustansatz Immobilienbewertung durch die Discounted-Cashflow-Methode ist die beste, aber seine Verwendung ist sehr mühsam. Es gibt Schätzungen, dass ohne die Anwendung dieses Verfahrens unmöglich herzustellen. Dazu gehört die Entwicklung eines Investitionsvorhabens mit anschließender Auswertung.

Vorteile des Verfahrens der Diskon

Wenn Praxis Einkommen Ansatz für die Bewertung von Immobilien oder Unternehmen durch Verfahren Diskontierung ist es möglich, einige der wichtigsten Vorteile zu identifizieren. Zunächst einmal sprechen wir über das, was die künftigen Gewinne des Unternehmens berücksichtigen direkt nur die zu erwartend Betriebskosten für die Herstellung von Produkten mit ihrem späteren Verkauf und zukünftige Investitionen im Zusammenhang mit der Instandhaltung und den Ausbau der Produktions- und Handelskapazitäten wider, in der Prognose Gewinn nur indirekt über ihre aktuellen Abschreibungen.

wichtige Punkte

Bewertung des Einkommen Ansatzes mit einem Mangel an Gewinn oder Verlust als Indikator für die Investitionsrechnung wird für die Tatsache, nach der Einstellung durchgeführt, daß der Gewinn ein Indikator für den Buchhaltungsbericht ist, so zu erheblicher Manipulation während des Betriebes ausgesetzt.

Die Discounted-Cashflow-Methode besteht aus drei Gruppen von Modellen:

• diskontierten Dividenden;
• Resteinkommen;
• diskontierten Cashflows.

Wenn kommerziellen Ansatz in Übereinstimmung mit dem Modell Dividend-Discount-Zertifikat als Cash Flow praktiziert, die Auszahlungen für Aktien. Trotz der Tatsache, dass das Modell in der internationalen Praxis für die Ermittlung und Beurteilung des Wertes der Aktiva des Unternehmens erheblich üblich ist, hat es eine Menge Nachteile. Bei Modellen ohne Ergebnis Buchhaltung Grad beibehalten. Es gibt einen Unterschied in der Dividendenpolitik, nicht nur einzelne Unternehmen, sondern auch für das ganze Land. Diese Methode kann nicht auf den Unternehmen verwendet werden, die nicht profitieren. Dieses Modell eignet sich am besten für die Berechnung des Wertes der Minderheitenanteile.

Resteinkommen Modell

Der Gewinn- und Verlust Ansatz zur Abschätzung von Restmodellansatz geht davon aus, dass als Maß für den Cash-Flow des Wert des Resteinkommens verwendet wird, dh die Differenz zwischen Gewinn und von der Größe des Gewinns, die von den Aktionären zum Zeitpunkt des Kaufs des Unternehmens oder seine Aktien vorhergesagt wurde. Wenn der Unternehmenswert auf der Grundlage von Annahmen angemessen für das Modell berechnet wurde, wird es auf die Summe gleich des Buchwertes mit dem Barwert der erwarteten Höhe des Einkommens nach dieser bleibt. Dieses Modell zeigt eine deutliche Empfindlichkeit auf die Qualität der Daten, die im Jahresabschluss dargestellt werden. Für russische Verhältnisse ist die Angemessenheit dieser Informationen erhebliche Zweifel unterliegen.

Vorteile für Aktionäre

Natürlich können die Aktionäre oder die Aktionäre des Unternehmens, die eine bestimmte Geschichte, sowie Dividendenzahlungen an die Fakten, können die Vorteile des Discount-Modells, um die Kosten des eigenen Unternehmens zu berechnen. Die Situation ist, dass dieser Sektor Unternehmen Aktionäre selten Minderheit, so dass für sie die am besten geeignete Weg ist, durch Diskontierung der Free Cash Flows der Einkommen Ansatz für die Bewertung von Immobilien und Geschäftsmodell zu verwenden. In diesem System sind die Schlüssel mit Skontosätzen oder dem zu erwartenden Return on Investment zur Verfügung. Das größte Problem mit diesem Modell ist die Genauigkeit der Prognose Free Cash-Flow sowie eine angemessene Definition des Diskontsatzes.

Wenn wir den Einkommensansatz anwenden, wurde die Definition von der oben angegebenen, nach der Discounted-Cashflow-Methode als die Einnahmen mit aus dem Geschäft zu erwarten, berücksichtigen die geplanten Finanzströme, die aus dem Verkehr nach den erforderlichen Reinvestitionen der Cash-Gewinne abgezogen werden können. Als Indikator für Cashflows nicht auf dem Abrechnungssystem ab, in dem Unternehmen verwendet, und seine Abschreibungspolitik. In diesem Fall sollten Sie berücksichtigen, die keine Zahlungsströme – und Abflüsse. Bewertung des finanziellen Sinns Bargeld zu diskontieren ist, so dass als Ergebnis dieser Prozesse ist ihre Reduktion auf dem Betrag, der den Anleger zum Zeitpunkt des Eingangs des Cash-Flow, unter der Bedingung zur Verfügung hätte, dass er ihr Geld nicht in dem Geschäft setzte gerade jetzt, und in dem, was -Was andere Investmentvermögen ein öffentlich-rechtlichen Charakter, beispielsweise Liquiditätssicherheit oder Bankeinlage.

zusätzliche Techniken

Der Einkommensansatz, von dem ein Beispiel weiter oben beschrieben wurde, vor kurzem immer weniger verwendet, und hat nun die gebräuchlichste Methode der Auswertung werden. Es ist für die Beurteilung der verschiedenen Vermögenswerte verwendet und dient als Basis für seine Idee, dass jeder Vermögenswert, der die Hauptmerkmale der Aktienoptionen trennt wird als Option zu bewerten dies erlaubt werden. Im Moment wird die Ablehnung des Einkommens Ansatz am häufigsten zugunsten des Optionspreismodells durchgeführt (jeweils die Black-Scholes).

Ein solches System ermöglicht es verwendet wird, um die Beurteilung des Gesamtwerts des Eigenkapitals der Gesellschaft oder eines Unternehmens in dem Fall, in dem es mit großen Verlusten arbeitet. Dieses Modell soll weiter erklären, warum die Kosten des Eigenkapitals des Unternehmens nicht Null sind, selbst wenn eine Verringerung der Kosten des Unternehmens unter der Nenngröße der Schulden. Auch bei einem solchen Vorteil, sei darauf hingewiesen, dass die Black-Scholes-Modell für die Bewertung der russischen Unternehmen im Moment mehr theoretischen hat. Das Hauptproblem, aufgrund denen dieses Modell kann nicht auf dem Inlandsgeschäft angewandt werden – es ist das Fehlen einiger Beweise für den Modellparameter ist, die dringend benötigt werden.

Befund

Einkommen Ansatz zur Unternehmensbewertung und Immobilien begann viel seltener verwendet werden sollte, und dies geschieht aus vielen Gründen. Insbesondere geht es um die Beseitigung von Mängeln, aufgrund derer es Schwierigkeiten in der Anwendung in den Consumer-Markt. Zunächst einmal ist zu beachten, wie schwierig es ist, Vorhersagen über die zukünftigen Kosten der Dienstleistungen und Produkte und Rohstoffe zu machen, sowie den Rest der komplexen Eingang Indikatoren. In diesem Fall können wir über einige subjektive Experteneinschätzungen sprechen. Darüber hinaus ist das Problem der niedrigen Kriminalitätserfassungsinformationen zu russischen Unternehmen, und weil es ist entscheidend für die korrekte Berechnung und dem Black-Scholes-Modell. Dies ist darauf zurückzuführen meist niedrige Unternehmenskultur von Unternehmen.

Die überwiegende Anzahl der Aktien, einschließlich der Gegenwart und große Pakete, in den Händen des kleinen Kreises von Menschen konzentriert, und der Anteil der Minderheitsaktionäre und kleine Hausbesitzer, dessen Anteil sehr gering ist , am Grundkapital ist vernachlässigbar. Es stellt sich heraus, dass viele Unternehmen sind einfach nicht interessiert keine Informationen in der Beschreibung. Es ist daher viel komplizierte Berechnung des Einkommen Ansatzes in Bezug auf die Mehrheit der Branchen und Unternehmen in Russland. Unter anderen Bedingungen, es funktioniert gut, in der alle ihre Vorteile und Zuverlässigkeit.