Komparativen Ansatz. Methoden zur Bestimmung des Wertes von Immobilien

In der Welt der Praxis auf dem Gebiet der Immobilienbewertung Arbeit verwendete drei Ansätze:

• Vergleichs- oder Markt;
• teuer;
• rentabel.

Die Wahl des Verfahrens hängt von dem Objekt der Bewertung und die realen Situation, die um eine bestimmte entwickelte Art von Immobilien. Allerdings ist die zuverlässigste Methode noch einen vergleichenden Ansatz bei der Bestimmung des geschätzten Wertes berücksichtigt.

Grundlagen der vergleichenden Bewertung

Komparativen Ansatz – eine Reihe von Techniken, um den Marktwert der Immobilie zu ermitteln. Geschätzte Eigenschaft im Vergleich zu ähnlichen Objekten.

Die Bemessungsgrundlage basiert auf den folgenden Grundsätzen:

• Angebot und Nachfrage. Diese beiden Indikatoren sind untrennbar miteinander verbunden, eine begrenzte Anzahl von Vorschlägen eine spezifische Nachfrage erhöht, und umgekehrt, desto mehr Angebote, desto weniger Nachfrage.
• Substitution. Weder der Käufer nicht zahlt einen höheren Preis, wenn die Eigenschaft mit ähnlichen Eigenschaften weniger wert.

Der Begriff des Marktwertes ist auf das Konzept des Gleichgewichtspreises nahezu identisch. Der Gleichgewichtspreis – ist eine Reihe von quantitativen Merkmalen und Preisfaktoren, die das Angebot und Nachfrage für das Projekt bestimmen, die verglichen wird.

Die wichtigsten Kriterien für die Auswahl der Vergleichsdaten den Wert der Immobilie zu ermitteln

Elemente, die berücksichtigt bei der vergleichenden Analyse getroffen werden, eine große Zahl, sowie deren Kombination ist fast gleich unendlich. Deshalb wird, wenn eine bestimmte Anzahl von Faktoren begrenzt Analysieren, die einen direkten Einfluss auf die Preisgestaltung haben.

Vergleichen von Elementen. als Recht

Jede Belastung oder Knechtschaft führen zu einer Verringerung der Kosten des geschätzten Objekts. Das heißt, jede Beschränkung des Eigentumsrechts – ist, die Preise zu senken. Wenn das Objekt im Vergleich zu vergleichbaren Objekten geschätzt wird, nicht die Nachteile hat, den Preis, im Gegenteil, erhöht.

Die Verfügbarkeit von Grunddienstbarkeiten – ist nicht der einzige Schritt-down-Faktor. Wert Beurteilung sehr wichtig ist, überträgt das Eigentum an dem Grundstück oder das Recht auf Leasing, dauerhafte Nutzung. Die letzten beiden Regeln gelten Faktoren zu senken. Es ist sehr wichtig, ob das Land mit gewissen Einschränkungen weiter zu tun hat.

die Verkaufsbedingungen

Solche Bedingungen werden berücksichtigt, wenn das ausgewertete Objekt wirklich die Besonderheiten des Verkaufs hat.

Zur Senkung Faktor Konkurs sind, dass der Verkäufer in Eile ist, um einen Kauf und Verkauf Transaktion zu machen, da der Markts der Belichtungszeit des Objekts Immobilien sicherlich im Vergleich zu ähnlichen Objekten reduziert wird.

Die Beurteilung der maßgeblichen Einflusses und die nahen Beziehungen, Partnerschaften, aber diese Risiken zu bewerten ist schwierig.

Wenn der Käufer und Verkäufer sind Leasingverhältnisse im Zusammenhang, und es ist geplant, um den Kaufvertrag zwischen ihnen zu schließen, um auf Steuerzahlungen, natürlich zu sparen, werden die geschätzten Kosten niedrig sein. Motivation in diesem Fall eine – wie die Parteien die Transaktion von anderen Nicht-Marktbeziehungen verbunden sind, also der Verkäufer verleiht tatsächlich an die Käufer. Eine solche Situation, wenn die Transaktion auf den Bedingungen der Option sein wird.

Zur Erhöhung des Schätzwerts von Wohnimmobilien in Aussicht bringt die staatlichen Subventionen für die Entwicklung der Infrastruktur erhalten. Die Größe des angeblichen Vorzugskredite aus der Differenz zwischen subventionierten und Marktkredite bestimmt.

Marktbedingungen

Zu der Minus-Seite kann verwendet werden, wenn es einen signifikanten Unterschied zwischen dem Marktpreis für ähnliche Objekte und Experte.

die Funktionalität ändern kann auch berücksichtigt werden, wenn sie als die Auswirkungen auf Angebot und Nachfrage der Beurteilung.

Lage des Platzes estate

Physikalische Faktoren (für das Land)

Komparativen Ansatz Land bei der Bewertung beinhaltet Sammeleigenschaften der Objekteigenschaft:

• Größe;
• formen;
• Geologie;
• Topographie;
• Grad der Bereitschaft, das heißt, ob die Landvegetation geklärt, ob die Unregelmäßigkeiten beseitigt sind;
• Qualitätsindikatoren der Erde.

Die bemerkenswerteste ist das Vorhandensein oder Fehlen von Hügeln oder Abhängen, Felsformationen oder Gräben. Bezeichnenderweise einige Tragfähigkeit der Erde, ihre Stärke, das Vorhandensein von Grundwasser. Es ist sehr wichtig, wenn es Informationen über das mögliche Auftreten von Mineralien ist. Wenn die Information bestätigt wird, wird das Land benötigt, um eine Belastung in der Zukunft zu haben.

Allgemeine Eigenschaften des Objekts ausgewertet werden

Marktvergleich Ansatz – die Untersuchung der Merkmale, die die Kosten der Einrichtungen zu erhöhen. Dazu gehören:

• die Größe eines Gebäudes oder Räumlichkeiten;
• Hochhäuser;
• und die Anwesenheit von Nebenanlagen Bereich;
• Deckenhöhe.

Wichtig ist das Material, aus dem das Gebäude errichtet, moderner und zuverlässiger ist, desto höher ist der Wert der Immobilie. Last but not least Kosten und das allgemeine Erscheinungsbild des Gebäudes, das Vorhandensein von Reparatur und einfachen Einstieg. Wenn der Eingang vom Hof, es wird ein Step-down-Faktor sein.

Fehlende Wartung – es ist eine Gelegenheit , die zur Änderung des Bewertungsberichts. Diese Berechnung basiert auf dem Wert der Kosten der Reparatur oder Restaurierungsarbeiten vorgenommen, unter Berücksichtigung der von Investitionen abgeleiteten Vorteile im Bau oder Reparatur eingesetzt.

wirtschaftliche Kräfte

Komparativen Ansatz in den Immobilien – es ist unter Berücksichtigung der möglichen Einsparungen bei den Energieressourcen während des Betriebes. Die ständige Zunahme der Kosten der Betriebsmittel macht die Menschen über Speicherung und Nutzung alternativer Energiequellen ständig denken.

Insbesondere ist dieser Faktor wichtig, wenn das Objekt für weiteren Leasing erworben wird. Je größer das Verhältnis von Einkommen zu Kosten, die für den Betrieb des Gebäudes oder der Raum genutzt wird, desto kleiner ist die Größe der Rückführung von Kapital in das Ergebnis aus der Vermietung von Immobilien.

Diese Kategorie gilt das Vorhandensein oder Fehlen von Metern zu messen, ob Wärmeverlust Ereignisse gehalten werden, zu minimieren.

andere Indikatoren

Bewertung erfordert die Betrachtung der Gegenwart oder Abwesenheit von Elementen des Dienstes. Das einfachste Beispiel – wenn es einen Aufzug im Haus ist oder nicht. Das Vorhandensein eines vollständigen oder teilweise Fehlen der Kommunikation, verbunden desto mehr zu dem lokalen System. Wenn zu viele Mängel, wird die Korrektur nach unten durch. Die Einschätzung der Immobilien ist nach wie vor für eine Vielzahl von Indikatoren gehalten.

Die Phasen der Siedlung

Alle Berechnungen basieren auf einem vergleichenden Ansatz von Open-Source-Informationen über die vor kurzem mit einer ähnlichen Immobilientransaktion durchgeführt.

Auswertungsschritte:

1. Eine Studie über Ähnliche Vorschläge in dem spezifischen Segment Immobilien Identifizierung comparables, die vor kurzem verkauft wurden.
2. Die gesammelten Informationen werden individuell analysiert und jeder Satz wird mit der geschätzten Immobil verglichen.
3. Isolation Preiseigenschaften, Änderungen des Evaluierungsberichts.

Überleitung des bereinigten Preise und Schätzung der Endwert des vergleichenden Ansatz.

Vorteile vergleichenden Ansatz

Zunächst einmal macht das Verfahren es möglich, die Meinung nur von typischen Käufern und Verkäufern zu reflektieren.

Die Bewertung erfolgt in den aktuellen Preisen wider, unter Berücksichtigung der Veränderungen der finanziellen Bedingungen und sogar die Inflation. Die Auswertung erfolgt immer statisch geerdet.

Um die spezifische Eigenschaft zu bewerten, ist es nicht notwendig, alle Immobilienmarkt zu lernen, sondern nur ähnliche Objekte. Die Technik ist sehr einfach, mit zuverlässigen Ergebnissen.

… und Nachteile

• Es ist ziemlich schwierig, den tatsächlichen Preis zu etablieren.
• Vollständige Abhängigkeit von der Aktivität und Stabilität des Immobilienmarkt.
• Die Komplexität der Datenharmonisierung, wo ähnliche Objekte in Bezug auf Umsatz erheblich abweichen.

Abschließend

Das Wesen des vergleichenden Ansatzes bei der Bewertung von Immobilien versteht sowohl die Käufer und Verkäufer. Die Technik ermöglicht es den Parteien, den Immobilienmarkt zu erforschen und stellen Sie sicher, dass sie nicht verloren gehen. Die Beurteilung kann anhand von bereits abgeschlossenen Transaktionen oder Angebote anderer Verkäufer sein. In jedem Fall ist die vergleichende Methode – eine Systematisierung und Vergleich der Daten mit ähnlichen Eigenschaften. Die Hauptsache ist, dass die Auswahl von ähnlichen Produkten zum Vergleich berücksichtigte die besondere oder ungewöhnliche Faktoren, wie zum Beispiel der Gefahr von Sicherheiten Beschlagnahme, die Änderungen von Gesetzen und Verordnungen auf lokaler Ebene oder Fehlern mit dem Darlehensvertrag, die Anwesenheit von Elementen des Zwangs zu erfüllen.